“Hoje, você consegue comprar terra em região nobre a preços que não comprava há sete, oito anos. Você ganhou sete, oito anos de spread de valorização.” A afirmação é de Paulo Mesquita, sócio da Riza, uma das maiores gestoras focadas em compras de terras do País, relacionada ao stress financeiro em regiões como Mato Grosso e Goiás.
Aproveitar essa desvalorização, entretanto, não é tão simples assim. “Tem que ter alguma estrutura financeira para fazer a compra. Se chegar simplesmente para o produtor de Sorriso e falar: ‘toma aqui 600 sacas, em vez de 1.100’, ele te manda embora para sua casa”, brincou o gestor durante o Agrothinkers, evento realizado em São Paulo nesta quinta-feira.
Com “estruturas financeiras robustas”, como diz o gestor, é possível aproveitar os descontos, que chegam a 40% no valor da terra em relação ao valor de mercado. É essa a estratégia que a Riza vem adotando para a vertical de land equity, que visa a transformação de terras em um período de cerca de dois anos para, depois, vendê-la.
Mas a maior parte das oportunidades a serem aproveitadas pela gestora hoje está em outra vertical, de sale e leaseback de terras. Nesse tipo de operação, que se assemelha a uma operação de crédito, o produtor vende a fazenda e passa a pagar arrendamentos, além de um valor referente a uma opção que lhe garante o direito de recompra a um preço fixado num prazo determinado.
Nessa vertical, Mesquita afirma que a Riza tem uma atuação agnóstica em termos de regiões, mas muito focada em descontos de, no mínimo, 50%. E falta dinheiro para dar conta da quantidade de operações disponíveis no mercado.
“Hoje, o maior stress na agricultura não é clima, não é produção. A margem está apertada, é verdade, mas o problema é a falta de liquidez financeira no mercado. Os bancos saíram, de fato, em grande parte do Brasil”, afirmou o gestor.
Nesse cenário, cabe ao mercado de capitais fornecer alguma parte dessa liquidez perdida, focando em financiamento de longo prazo com estruturas robustas de segurança jurídica — um ponto em que o sale e leaseback vem a agregar.
A maior parte dos negócios envolvendo terras que chega para a Riza vem mesmo dos próprios produtores. Em números, cerca de 80% dos negócios vêm do produtor e outros 20% de credores, afirmou o gestor.
A oportunidade no Matopiba
Nesse clima ainda indigesto, Mesquita também vê um grande potencial de desenvolvimento de áreas no Matopiba. A região é uma das preferidas do gestor principalmente por questões logísticas e de desenvolver terras com uma facilidade maior em relação a outras regiões, como o Mato Grosso, por exemplo.
Mesquita não é o único a olhar para a região. Marconi Silva, sócio da Tane Capital, também focada em terras, lembrou que uma das primeiras fazendas compradas pela gestora foi em Balsas (MA). Pouco tempo depois, veio o anúncio de uma fábrica da Inpasa nas proximidades, o que mudou toda a dinâmica da região.
“São regiões que nem se pode mais chamar de fronteiras agrícolas. Mas que trazem uma perspectiva de risco interessante e um upside no longo prazo”, resumiu Silva. Além das oportunidades geradas por necessidade de liquidez, o gestor vê espaço também para transações oportunas na sucessão familiar dentro do agronegócio.
Nem mesmo a perspectiva de um El Niño abala o apetite pela região. Mesquita lembrou que a situação na região, hoje, já é bem diferente da enfrentada na última crise, entre 2015 e 2016, que diminuiu drasticamente a produção na região.
“Além da irrigação, produtores que estavam na Bahia, Maranhão e Piauí tinham mais de 50% das áreas abertas há três, quatro anos no máximo e tudo em sequeiro. Não existia, na época, também a ideia de perfil de solo, palhada, toda a questão de proteção contra intempéries não existia”, disse o gestor.
Um exemplo da melhora da situação na região, segundo Mesquita, pode ser constatado no que aconteceu no Piauí na safra 2024/25. Algumas regiões do estado chegaram a ficar 23 dias sem chuva e o produtor produziu 64 sacas nessa situação. “Ia produzir 80, mas é um nível de rentabilidade razoável”, resume o gestor.
