Quem passa pelos bairros paulistanos da Vila Mariana e Ibirapuera ou pelo entorno da avenida Rebouças encontra um cenário que contrasta com a promessa do Plano Diretor de 2014 ao encontrar lojas no térreo dos prédios fechadas e sem movimento. Em alguns pontos da cidade, oito em cada dez fachadas ativas estão vazias.
Um estudo encomendado pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP) ao escritório Campagner Arquitetura e Urbanismo mostra que entre 60% e 80% das fachadas ativas nos Eixos de Estruturação Urbana — quadras inseridas na faixa de 150 metros de cada lado dos corredores de ônibus — estão desocupadas.
Na Vila Mariana, a taxa chega a 80%. No Ibirapuera, a 70%. Na Rebouças, ao menor índice entre os três eixos pesquisados: 63%. A maioria desses imóveis nem sequer exibe uma placa de aluguel.
A resposta do mercado imobiliário confirma o tamanho do problema. A One Innovation, incorporadora de médio e alto padrão com projetos em Perdizes, Pinheiros, Itaim e Jardins, decidiu reduzir pela metade a metragem das fachadas ativas em seus novos empreendimentos – outras empresas simplesmente desistiram de incluí-las.
Para Alessandro Azzoni, coordenador do conselho de política urbana e meio ambiente da ACSP, o diagnóstico é que o problema não está na demanda do varejo de rua – que na verdade cresce – mas na forma como esses espaços foram concebidos.
“Muitas construtoras enxergaram a fachada ativa como ganho de área, mas não olharam para a adequação comercial do espaço”, diz Azzoni.
“Há lojas em ruas sem vocação para comércio, em pontos de baixo fluxo, e muitos espaços foram entregues como salões genéricos, sem especificações próprias para o varejo”, complementa.
Na prática, muitas incorporadoras colocaram essas lojas na conta do Valor Geral de Vendas (VGV) e tentaram vendê-las como parte natural do projeto residencial. Mas o varejo tem outra dinâmica de preço, retorno, operação e maturação.
Um lojista dificilmente compra o imóvel para uso próprio. O investidor, por sua vez, só paga se enxergar renda viável. Resultado: o ativo “queima na mão” de quem comprou.
Para Julia Arruda Botelho, fundadora da consultoria Matchpoint Real Estate, uma empresa com R$ 2,7 bilhões sob gestão e mais de 1 milhão de metros quadrados administrados, desistir da fachada ativa pode significar abrir mão de receita potencial real.
“Desistir é fácil, mas você está perdendo o lucro potencial que teria ali. Na grande maioria dos casos, o incentivo da lei vale muito a pena”, diz ela.
A fundadora da Matchpoint defende que a fachada ativa pode deixar de ser uma obrigação urbanística mal resolvida e virar uma vertical de negócio, desde que o varejo entre na concepção do projeto desde o início.
“Da mesma forma que você tem um especialista em residencial quando vai incorporar um residencial, se você está colocando varejo, tem que ter um especialista em varejo ali para dizer qual é o perfil, quais são as especificações técnicas e quanto você vai vender”, afirma Botelho.
Fachadas ativas como negócio
Algumas incorporadoras já percorreram esse caminho e colhem resultados na contramão da média. A Porte Engenharia e a HBR Realty criaram estruturas próprias para pensar o térreo comercial antes, durante e depois da entrega dos empreendimentos – e registram cerca de 80% a 90% de ocupação nessas áreas.
Na Porte Engenharia, a fachada ativa começou a ser tratada como estratégia antes mesmo da legislação. A companhia atua na Zona Leste de São Paulo e tem no Eixo Platina, projeto de 3,6 quilômetros no Tatuapé paralelo à Radial Leste, sua principal vitrine.
A lógica é diferente da maior parte do mercado. Em vez de olhar cada empreendimento isoladamente, a Porte tenta construir uma nova centralidade urbana, combinando residencial, corporativo, serviços, comércio de rua, calçadas mais largas, paisagismo e circulação de pedestres.
“O Eixo Platina é uma nova centralidade proposta por uma iniciativa privada”, diz Paulo Pierro, responsável pela gestão de ativos da companhia.
A região leste tem 4,4 milhões de habitantes, dos quais 2,6 milhões se deslocam para trabalhar em outras regiões da cidade. A proposta do projeto é criar um centro conectado ao bairro e reduzir essa dependência. Nesse modelo, as fachadas ativas não são tratadas como lojas soltas no térreo, mas como parte da estratégia de ocupação da região.
A Porte também mudou a forma de capturar valor com esses espaços. Nos primeiros projetos, vendia as matrículas das lojas para investidores. Com o tempo, percebeu que, ao vender tudo, perdia controle sobre mix, preço e ocupação.
“A gente aprendeu ao longo desse caminho a amadurecer como aumentaria o controle sobre esses espaços”, afirma Pierro. “Nos ativos que não são mais nossos, porque foram vendidos, atuamos como consultores. A partir do momento em que vimos que, ao fazer isso, perdia-se o controle, passamos a não vender as fachadas.”
No empreendimento Métrica, que será entregue em julho, a Porte decidiu não vender as lojas como matrículas independentes. Em vez disso, trouxe sócios que compram participação percentual no ativo, enquanto a incorporadora mantém a gestão do mix, da comercialização e da ocupação. A tese é transformar a fachada ativa em renda recorrente.
Para Igor Melro, diretor comercial da Porte, o impacto vai além da receita direta da loja. A fachada bem ocupada valoriza o empreendimento, melhora a percepção do investidor e reforça a relação de longo prazo com o cliente.
“Do ponto de vista de retorno, a área faz bastante sentido para a gente, porque o cliente feliz, que vê um bom retorno do capital investido, investe novamente”, diz ele.
A experiência também trouxe aprendizados sobre o que não funciona. Melro cita casos em que investidores aceitaram inquilinos sem capacidade real de sustentar o aluguel — o que aumenta o risco de vacância. Outro aprendizado está no desenho urbano: em um novo projeto próximo à Radial Leste e ao metrô Carrão, a Porte decidiu criar uma alameda interna em vez de concentrar a fachada ativa apenas de frente para a avenida.
“Quem quer andar na calçada de uma avenida com aquele volume, com aquele barulho, com aquela poluição e com aquela velocidade?”, diz Melro. “São questões de projeto que muitas vezes ninguém prioriza, mas são essenciais.”
A lógica de plataforma
A HBR Realty segue outro caminho, mas parte de uma tese parecida: fachada ativa só funciona quando é tratada como produto de varejo. Por meio do ComVem, plataforma de comércio de proximidade e conveniência, a companhia opera térreos comerciais em empreendimentos residenciais, corporativos e multiuso.
O ComVem tem 40 unidades em operação e 22 em desenvolvimento, somando cerca de 110 mil metros quadrados de área bruta locável — equivalente a três ou quatro shoppings de grande porte, mas distribuídos em mais de 60 localidades. A taxa de ocupação é de aproximadamente 90%, na contramão da média apontada pela ACSP. As vendas dos lojistas da plataforma cresceram mais de 37% no primeiro trimestre de 2026 em relação ao mesmo período do ano anterior.
Para Alexandre Nakano, CEO da HBR Realty, esses números mostram que a fachada ativa funciona quando deixa de ser uma loja isolada e passa a ser operada como uma plataforma de varejo de proximidade.
“Mais do que unidades isoladas, enxergamos o ComVem como uma plataforma escalável de ativos urbanos, estruturada sob uma lógica de portfólio”, afirma Nakano. “O diferencial está na combinação entre gestão centralizada, leitura contínua da demanda local e capacidade de integrar conveniência, serviços e gastronomia à rotina das pessoas.”
A plataforma reúne redes como McDonald’s, Starbucks, Oxxo, Drogasil, Kopenhagen e Bacio di Latte, além de operações regionais e conceitos gastronômicos.
A HBR atua com incorporadoras como Helbor, Cyrela e Cury e diz estar sendo procurada para terceirizar a gestão de lojas em empreendimentos com dificuldade de ocupação — o que, pelos números da ACSP, não faltam na cidade.
