A AGBI, gestora de terras fundada por Luciano Lewandowski, tirou do papel o primeiro investimento de seu quarto fundo, um veículo especializado na recuperação e transformação de pastagens degradadas.
A firma comprou a fazenda Rincão Alegre, no município de Gaúcha do Norte (MT). A fazenda foi comprada por R$ 90 milhões, a serem pagos em duas vezes: metade agora e a outra metade na colheita da safra no ano que vem, corrigida pela inflação.
A propriedade tem 7,8 mil hectares de área total. Hoje, 1.450 hectares estão produtivos (com o plantio de soja, milho e algodão) e, para essas áreas, a tese da AGBI é aumentar a produtividade dessas culturas. Mas não só.
Há potencial para conversão de mais de 2,4 mil hectares, uma área em que a gestora estuda fazer trabalhos com integração de lavoura e pecuária, projetos de carbono e conversão de pastagem para lavoura.
Desse total, 1,1 mil já devem ser convertidos de pastagem para lavoura com agricultura de grãos desde já. Nas próximas duas a três safras, a previsão da gestora é chegar a 3,2 mil hectares úteis, entre a lavoura, integração lavoura-pecuária e projetos de captura de carbono.
“A gente vai para Gaúcha do Norte há cinco anos. Queríamos ter comprado essa fazenda há pelo menos três, mas demoramos esse tempo para chegar na condição certa”, explica Mário Lewandowski, diretor de novos negócios da AGBI, em entrevista ao The AgriBiz.
Segundo Lewandowski, a AGBI pagou R$ 11,4 mil por hectare, conseguindo um desconto de 60% em relação ao preço de mercado da região, segundo Lewandowski.
Os antigos donos da fazenda resolveram vender a Rincão Alegre por causa da transição geracional. “Os herdeiros não querem ficar na fazenda, que era o xodó do pai deles. Mas na verdade eu deveria dizer também que ela é o xodó do meu sócio”, brinca Lewandowski, em alusão ao sócio Gustavo Fonseca.
De acordo com Fonseca, a fazenda tem parte de sua área em desenvolvimento de pecuária extensiva, o que sugere um potencial de valorização muito grande ao longo do tempo, a partir da tese de recuperação.
O quarto fundo da AGBI
Com a aquisição, a propriedade de Gaúcha do Norte inaugura o portfólio do Farmland Fund IV. A tese do veículo é comprar terras para recuperação de áreas degradadas — essas áreas, contudo, podem fazer parte de fazendas com outras áreas já operacionais, como é o caso desse investimento.
A AGBI ainda estuda o que fazer para recuperar a área degradada da propriedade. Pode ser agricultura, mas pode também ser uma área de floresta, por exemplo.
“Tem lugares onde faz sentido um contrato com uma usina para fornecimento de biomassa, por exemplo. Não é mais tão óbvio que eu comprei uma fazenda e vou transformá-la em soja, milho e algodão. Existe a possibilidade de pensar de forma um pouco mais holística”, frisa Lewandowski.
Está na mesa, também, um estudo para separar as matrículas da fazenda, desmembrando-as em duas. Com isso, a AGBI poderia vender a parte da área já operacional a preços mais vantajosos, ficando com outra parte da fazenda (que vai mesclar agricultura com a área a ser recuperada.
No regulamento do fundo — tecnicamente, um Fiagro —, a AGBI prevê cinco anos de investimento e cinco anos de desinvestimento, com um retorno de 20% ao ano aos investidores da primeira tranche do fundo, concluída recentemente.
O passivo é formado principalmente por single family offices e multifamily offices, com dinheiro de brasileiros.
Lançado em março deste ano, o quarto fundo da AGBI é o primeiro em co-gestão com a Tivio Capital, gestora que é resultado de uma joint-venture entre Bradesco e o banco BV.
Desde 2013, a AGBI já concluiu a captação de três fundos. O primeiro, um club deal, levantou R$ 30 milhões, e o segundo, feito entre 2016 e 2017, R$ 40 milhões. As fazendas compradas em ambos foram vendidas quase ao mesmo tempo (2021 para o primeiro fundo, 2022 para o segundo), somando R$ 310 milhões.
“No fundo três, levantamos R$ 125 milhões e hoje as fazendas valem na casa de R$ 250 milhões, isso tomando o preço de mercado de hoje, que está ruim”, disse Lewandowski, destacando o potencial da tese de investimento em terras.
