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O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Investimentos, anunciou a aquisição indireta de um complexo logístico em Guarulhos por R$ 1,435 bilhão, a maior transação da sua história. O complexo é formado por três galpões, dois dos quais já estão alugados ao Mercado Livre.
Com essa compra, a área bruta locável do fundo aumentará em 19%, totalizando 1,48 milhão de m², e o valor investido em imóveis subirá para R$ 9,23 bilhões, com 115 imóveis no portfólio. A participação do segmento logístico passará a ser de aproximadamente 37%.
A região onde os galpões estão localizados é conhecida como a “Faria Lima dos galpões logísticos”, devido à sua alta demanda e localização estratégica próxima ao Aeroporto Internacional de Guarulhos. Os contratos de locação têm prazos de dez anos, garantindo previsibilidade de receita.
A TRX busca transformar seu portfólio, priorizando ativos de alta liquidez e valorização.
* Resumo gerado por inteligência artificial e revisado pelos jornalistas do NeoFeed
O fundo imobiliário gerido pela TRX Investimentos está investindo R$ 1,435 bilhão na aquisição indireta de um complexo formado por três galpões logísticos AAA em Guarulhos, na Região Metropolitana de São Paulo, dois deles alugados ao Mercado Livre, mostra o fato relevante publicado após o fechamento de mercado de segunda-feira, 20 de julho.
Essa é a maior transação da história do TRXF11 e uma das maiores já realizadas por um FII brasileiro. Até então, a maior operação individual do fundo da TRX era a aquisição relacionada ao Hospital Israelita Albert Einstein, avaliada em cerca de R$ 600 milhões.
Com a aquisição, a área bruta locável do TRXF11 cresce 19%, passando de cerca de 1,25 milhão para 1,48 milhão de metros quadrados (m²).
O valor investido em imóveis sobe 18,4%, de R$ 7,79 bilhões para R$ 9,23 bilhões, e o portfólio passa a reunir 115 imóveis, com inquilinos como Assaí, Grupo Mateus, Leroy Merlin entre outros, em 60 cidades e 18 estados.
A participação do segmento logístico sobe para aproximadamente 37% da área locável do fundo – os outros dois são varejo e infraestrutura de distribuição.
O Mercado Livre passa a representar cerca de 18% da receita de aluguel, enquanto 79,4% da receita total ficará vinculada a contratos atípicos (oferece uma estrutura com maior proteção ao proprietário), com prazo médio de 13 anos.
Nas últimas semanas, a TRX executou uma sequência de movimentos para reciclagem de portfólio. Em 11 de junho, o TRXF11 vendeu um pacote de 15 imóveis espalhados por cinco estados (a maioria agências da Caixa Econômica Federal) por R$ 207,2 milhões. O pagamento foi feito em cotas do BRC Renda Urbana, um fundo fechado gerido pela Unitas e pela BR Capital.
Dias depois, veio a compra indireta do Hotel Emiliano Rio, por aproximadamente R$ 260 milhões. Localizado na Avenida Atlântica, em frente à praia de Copacabana, o TRXF11 passou a ser proprietário do imóvel, mas a administração hoteleira permaneceu sob responsabilidade da Rede Emiliano.
Agora, ao concentrar mais R$ 1,4 bilhão em um dos ativos logísticos mais disputados do País, a gestora parece estar trocando ativos pulverizados e maduros por imóveis chamados de “ativos troféus”, ou seja, escassos, de alta liquidez e com potencial de valorização.
A estratégia é ser menos um fundo de “renda urbana genérica” e mais um proprietário de ativos considerados estratégicos e não dependem, necessariamente, do ciclo do mercado imobiliário.
A “Faria Lima” dos galpões
O complexo adquirido pelo TRXF11 reúne os galpões K100, K200 e K300, com 237,4 mil metros quadrados de área bruta locável.
Os empreendimentos ficam na avenida Paschoal Thomeu, em Guarulhos, a menos de cinco quilômetros do Aeroporto Internacional de Guarulhos e com acesso direto à Presidente Dutra, Fernão Dias, Ayrton Senna e ao Rodoanel.
No mercado imobiliário, a região ganhou o apelido de “Faria Lima dos galpões logísticos” por concentrar os espaços mais cobiçados do País.
Além disso, a proximidade do maior aeroporto de cargas do Brasil, dos principais corredores rodoviários nacionais e do maior mercado consumidor da América Latina cria uma combinação difícil de reproduzir.
Em nota de apresentação aos investidores, a TRX classifica os ativos com “praticamente irreproduzíveis”, pela escassez de terrenos com essa escala e localização.
Dessa aquisição, dois dos três galpões já têm o Mercado Livre como locatário. O K200 está concluído e em operação e o K100, em fase final de desenvolvimento, com entrega total projetada para outubro de 2026 (ambos foram concebidos no modelo built-to-suit).
Os contratos têm prazo de dez anos e, em caso de rescisão antecipada, a multa corresponde ao saldo remanescente dos aluguéis até o fim do contrato, o que aumenta a previsibilidade da receita do fundo.
Já o terceiro galpão, o K300, ainda depende da aprovação do projeto e da assinatura de um contrato built-to-suit com um futuro locatário que não foi divulgado.
