Bloomberg Línea — Os shoppings Rio Sul e Pátio Paulista encerraram junho com 99,1% e 99% de ocupação, respectivamente. Os centros comerciais em Botafogo, no Rio, e na Avenida Paulista, em São Paulo, têm as maiores taxas de ABL (área bruta locável, a soma das áreas disponíveis para locação) entre os shoppings do portfólio da Iguatemi (IGTI11), segundo o resultado divulgado na noite da terça-feira (4).
Considerando todo o portfólio de 17 shoppings, a Iguatemi encerrou o segundo trimestre com ocupação média de 96,9%, alta de 0,5 ponto percentual na comparação anual. O indicador exclui as quatro torres comerciais, os dois outlets e o Power Center Iguatemi Campinas, empreendimento anexo ao shopping da cidade.
A companhia atribui o desempenho da ocupação à qualificação do mix de lojistas, com destaque para a expansão de marcas internacionais no trimestre.
A H&M abriu lojas em quatro empreendimentos: Rio Sul, Iguatemi Porto Alegre, Esplanada e Praia de Belas. A Birkenstock, operada pela própria Iguatemi através da i-Retail, inaugurou no Rio Sul e assinou contrato com o Iguatemi Campinas.
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O anúncio de maior destaque no relatório foi o da Dior. A companhia informou que o Iguatemi São Paulo foi escolhido para receber uma nova operação da marca, de 600 m², inspirada na flagship da Avenue Montaigne, em Paris.
Já o Iguatemi Campinas recebeu a expansão da Zara, em projeto de 2,8 mil m², e a inauguração da Carolina Herrera. O shopping vendeu R$ 563,5 milhões no trimestre e encerrou junho com 95,9% de ocupação.
No Iguatemi São Paulo, maior ativo do portfólio em vendas, com R$ 1,39 bilhão, abriram a joalheria Ara Vartanian e o quiosque da Dominique, que opera a Diptyque. O empreendimento receberá ainda um spa da marca alemã Augustinus Bader e a pâtisserie francesa Ladurée.
No JK Iguatemi, a Goyard reabriu loja; o ativo vendeu R$ 769,6 milhões e tem 98,3% de ocupação.
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O Pátio Higienópolis assinou com o restaurante Casa Europa e com as marcas Foxton e Oceane. O Iguatemi Esplanada inaugurou a Life by Vivara e assinou com a Kiko Milano.
A carteira de varejo próprio, que reúne i-Retail e Iguatemi 365, teve receita bruta de R$ 67,1 milhões, alta de 25,8%, com margem Ebitda saindo de 6,3% para 16,5%.
Interior paulista
Na outra ponta da tabela, o Iguatemi Rio Preto encerrou junho com 91,3% e o Iguatemi Ribeirão Preto, com 92,7%, as duas menores taxas entre os shoppings. A distância entre o primeiro e o último colocado é de 7,8 pontos percentuais.
Os dois ativos integraram o pacote de participações minoritárias vendido ao XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário, anunciado em dezembro e concluído em 13 de março de 2026. A operação somou R$ 372 milhões e envolveu 23,96% do Ribeirão Preto, 18% do São José do Rio Preto, 9% do Alphaville e 7% do Praia de Belas. A companhia informou que manteve a administração e o controle operacional dos quatro empreendimentos.
Em relatório de dezembro, o BTG Pactual estimou o cap rate de saída em torno de 9%, o que significa que o comprador recebe por ano o equivalente a 9% do valor pago. O banco considerou o patamar um prêmio sobre os múltiplos da própria Iguatemi e observou que o portfólio vendido rendia menos por m² que a média da companhia.
Outros dois ativos abaixo da média têm causas informadas no relatório. O Market Place, com 93,5%, passa por retrofit. O Praia de Belas, com 95,5%, absorveu a vacância temporária do supermercado Nacional, cuja área será ocupada pelo Zaffari no segundo semestre. Sem esse efeito, as vendas mesmas áreas do portfólio teriam alcançado 4,4%, em vez dos 4,2% reportados.
Fora do recorte de shoppings, a menor ocupação de todo o portfólio está na Market Place Torre II, com 81,4%. As outras três torres comerciais aparecem com 100% da área ocupada. O relatório não comenta a diferença.
O I Fashion Outlet Santa Catarina registrou queda de 14,8% na receita de aluguel no trimestre e de 23,2% no semestre, sem menção no documento. Em relatório de 28 de junho, o JPMorgan apontou o ativo como o de menor retorno entre os projetos greenfield analisados no setor, com 5% no terceiro ano de operação. Greenfield é o empreendimento construído do zero, em terreno sem operação anterior, por oposição às expansões de shoppings existentes.
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O mesmo estudo aponta a Iguatemi como a companhia com melhor retorno médio em greenfield do setor, 11,6%, à frente deAllos (ALOS3), com 9,9%, e Multiplan (MULT3), com 8,5%. O JPMorgan mantém para o papel da Iguatemi a recomendação overweight, sua classificação mais positiva, com preço-alvo de R$ 32 para dezembro de 2026. A unit fechou o pregão da terça-feira a R$ 25,57.
Venda de participações
O lucro líquido ajustado somou R$ 133,8 milhões, queda de 35,8% sobre o mesmo período de 2025. A comparação é afetada pelo ganho de capital de R$ 139,1 milhões que a companhia registrou no ano anterior com a venda de participações no Market Place e no Galleria. Na visão recorrente, que exclui esse efeito, o lucro cresceu 22,1%.
A receita bruta alcançou R$ 441,4 milhões, recuo de 3,8%. O Ebitda ajustado, que mede o resultado operacional antes de juros, impostos, depreciação e amortização, somou R$ 290,5 milhões, queda de 34,8%. Na base pro forma, um recálculo em que a companhia refaz os números do ano anterior como se o portfólio já tivesse a composição atual, os dois indicadores crescem 8,8% e 10,8%.
O NOI, resultado operacional líquido que mede quanto os empreendimentos geram depois dos custos de operação, alcançou R$ 298,5 milhões na participação da Iguatemi, com margem de 94,6%, apontada pela companhia como recorde.
O custo de ocupação, que mede quanto do faturamento do lojista vai para aluguel, condomínio e fundo de promoção, encerrou em 10,8%. A inadimplência líquida ficou em 0,1%.
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A receita de aluguel considerada a 100% dos ativos cresceu 3,4%, para R$ 497,9 milhões. As vendas totais somaram R$ 6,6 bilhões, alta de 4,6%, em um trimestre que o relatório descreve como marcado pela Copa do Mundo e pelo descasamento do calendário da Páscoa.
Já a alavancagem encerrou o trimestre em 1,62 vez a relação entre dívida líquida e Ebitda ajustado, ante 1,29 vez no primeiro trimestre, movimento que incorpora a captação de R$ 535 milhões em CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) realizada em 25 de junho, a 97% do CDI.
A companhia aprovou em 9 de junho um programa de recompra de R$ 60,3 milhões e, após o fechamento do trimestre, teve o rating AAA(bra) reafirmado pela Fitch.
