Bloomberg Línea — Conhecida por operar shoppings tradicionais como o BarraShopping, no Rio, e o MorumbiShopping, em São Paulo, a Multiplan tem reforçado sua operação de imóveis residenciais.
O principal símbolo dessa retomada é o projeto Golden Lake, um bairro fechado de alto padrão que está sendo erguido pela companhia às margens do Guaíba, em Porto Alegre, ao lado do BarraShoppingSul, empreendimento que a própria empresa inaugurou em 2008.
O projeto total prevê a construção de 20 torres, dividida em oito fases, com cerca de 250 mil metros quadrados de área privativa e valor geral de vendas (VGV) total estimado em R$ 5,2 bilhões.
No fim de agosto, a terceira etapa do novo condomínio, o Lake Baikal, foi colocada à venda com duas torres de 31 pavimentos, 88 apartamentos e VGV estimado em R$ 400 milhões. Algumas unidades residenciais no projeto chegam a custar R$ 28 milhões. A mais cara é uma cobertura duplex de 868 metros quadrados.
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A linha de imóveis para venda representava historicamente cerca de 10% da receita e hoje ronda os 14%, disse o vice-presidente financeiro e de relações com investidores (CFO), Armando d’Almeida Neto, em conversa com jornalistas.
Ele observou que o shopping atrai moradores para o entorno, os moradores viram consumidores recorrentes do shopping, e a companhia fica com as duas pontas do negócio, porque é dona do terreno inteiro. Há ainda um incentivo aos compradores dos imóveis: cada um ganha automaticamente o nível mais alto do programa de fidelidade do shopping e acesso ao estacionamento.
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O BarraShoppingSul tem atualmente R$ 1,1 bilhão em vendas anuais. A Multiplan reconhece que não é possível saber o quanto desse valor tem origem em moradores do bairro de luxo. O JPMorgan, porém, calcula que, se os 8,4 mil futuros moradores e funcionários frequentarem o shopping uma vez por semana, o acréscimo nas vendas dos lojistas pode passar de R$ 600 milhões no longo prazo.
Há um efeito contábil na mudança de composição da receita. A margem operacional líquida da operação de shopping ficou em 95% no último trimestre, enquanto a venda de imóveis trabalha entre 20% e 30%.
“À medida que você vende mais e tem uma atividade imobiliária maior, com uma atividade de shopping estável, a tua margem diminui não necessariamente porque você foi mal, simplesmente porque você mudou o mix de composição das tuas receitas”, explicou o executivo.
Expansão no residencial
Fundada em 1975 por José Isaac Peres, a Multiplan nasceu como incorporadora, virou operadora de shopping e agora retoma a construção residencial em escala, num momento em que parte dos analistas projeta desaceleração da economia brasileira em 2027.
Quando varejo perde fôlego, a tendência é de uma diminuição de receita de aluguel para as administradoras de shoppings. Aumentar a frequência nos centros comerciais é uma forma de minimizar esses efeitos, especialmente atraindo consumidores de alta renda.
Ações da Multiplan (MULT3)
Os dados podem ter atraso de ate 20 minutos.
Perguntado se prospecta terrenos parecidos em outras capitais onde tem shopping, o executivo da Multiplan admitiu que o desejo existe, mas os shoppings da companhia estão em regiões já adensadas.
A empresa prepara o desenvolvimento de um condomínio residencial no Rio de Janeiro, ao lado do VillageMall, e vendeu a terceiros projetos imobiliários acoplados ao ParkShopping Canoas, ao Parque Shopping Campo Grande e ao Parque Jacarepaguá, este com 220 salas comerciais.
No próprio complexo de Porto Alegre, ainda restam 52,5 mil metros quadrados para torres de uso misto e 30,8 mil metros quadrados de expansão do shopping.
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Ainda assim, o que trava a replicação é justamente a terra, pois a área do Golden Lake foi comprada do Jockey Club em 2009, depois de uma negociação que consumiu cerca de 15 anos e envolveu até a transferência das antigas cocheiras e a saída de famílias que moravam no local.
“Não tomamos nenhuma decisão pensando no curto prazo, mas pensando na geração de valor ao longo do tempo”, disse o CFO. “Não achamos que vão ser menos de 10 anos para fazer”, completou, se referindo ao prazo total para a construção de todas as fases do empreendimento.
Velocidade de vendas
O Lake Victoria, da primeira fase do projeto, tinha 78% das unidades vendidas ao fim do segundo trimestre, com R$ 444,8 milhões em VGV vendido. O Lake Eyre, ainda em obras e com entrega prevista para 2028, fechou o período com 76,4% e R$ 293,6 milhões.
O metro quadrado médio das duas primeiras fases saiu de R$ 13.970 em 2021 para R$ 20.261 em 2026, uma alta de 45% em cinco anos, com queda pontual em 2024, ano da enchente que atingiu a capital gaúcha.
Só desde o quarto trimestre de 2024, o valor praticado no Lake Eyre subiu 38%, contra 9% do IPCA e cerca de 11% do INCC, índice que mede o custo da construção, segundo relatório do JPMorgan.
A maioria dos compradores é de médicos, advogados, empresários e produtores rurais de Porto Alegre, da região metropolitana e de fora do estado, segundo a equipe comercial.
A companhia mantém dez corretores próprios e recebeu mais de 4 mil pedidos de credenciamento de corretores independentes desde a primeira fase, informou o JPMorgan, em relatório.
Das 94 unidades do Lake Victoria, 75 foram vendidas, 15 famílias se mudaram e outras 40 devem entrar até o fim do ano.
Contribuição de R$ 1 bi em uma década
Nas contas do JPMorgan, o Golden Lake pode gerar até R$ 1 bilhão em lucro líquido ao longo de uma década, ou R$ 525 milhões a valor presente, algo como 5% do valor de mercado da companhia.
A nova legislação urbana de Porto Alegre, que autoriza torres de até 43 andares, elevaria o VGV do projeto para perto de R$ 7 bilhões. O banco mantém recomendação de compra, com preço-alvo de R$ 38 para dezembro, ante ação a R$ 27,42 no dia 27.
O avanço do Golden Lake passou a entrar nas contas dos bancos estrangeiros que acompanham a companhia. Em relatório de 18 de agosto, o Bank of America apontou o Lake Baikal e um conjunto de expansões de shoppings como potencial de alta para a ação, com cerca de 33 mil metros quadrados ainda por destravar.
O ciclo pesado de investimento já passou e agora sustenta o crescimento, escreveu o analista Victor Tapia, que elevou o preço-alvo da ação da Multiplan para R$ 36.
Fundos imobiliários e incorporadoras procuraram a Multiplan para dividir o Golden Lake e foram recusados, contou o CFO, que atribuiu a decisão ao fato de a companhia também construir, e não apenas incorporar.
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