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As gestoras Tellus e Rio Bravo estão reposicionando o fundo logístico Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) para impulsionar seu crescimento e potencialmente torná-lo um dos maiores do setor. Com R$ 700 milhões em ativos, o fundo planeja vender três galpões logísticos antigos por R$ 526,7 milhões e adquirir dois galpões de classe AAA, aumentando o limite de capital autorizado para R$ 10 bilhões. A venda deve ser concluída até 15 de dezembro, com a compra dos novos ativos prevista para 18 de dezembro.
A estratégia visa elevar a qualidade dos imóveis e aumentar a participação de inquilinos de e-commerce na receita do fundo, de 33% para 69%. O TRBL, criado em 2011, é o único fundo logístico da Rio Bravo e o principal veículo das duas gestoras no segmento. O novo regulamento permitirá também o desenvolvimento imobiliário e a expansão para outras regiões do Brasil.
* Resumo gerado por inteligência artificial e revisado pelos jornalistas do NeoFeed
As gestoras Tellus e Rio Bravo preparam um reposicionamento de seu principal fundo logístico para uma nova fase de crescimento, que pode colocar o veículo entre os maiores fundos do setor.
Com cerca de R$ 700 milhões em ativos, o Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) propôs uma reciclagem de portfólio para sua próxima assembleia, em outubro, com venda de três ativos logísticos maduros, que devem ser substituídos por outros dois galpões de classe AAA – a melhor posicionada em qualidade de ativos.
Junto com o portfólio, as gestoras propuseram também uma mudança de regulamento que aumenta o limite de capital autorizado do fundo para R$ 10 bilhões – pouco mais de 14 vezes o tamanho atual.
O avanço deve colocar o TRBL entre os maiores fundos logísticos do país. Atualmente o maior fundo do setor é o Prologis Brazil Logistics Venture (PVBL11), com R$ 8,17 bilhões em patrimônio líquido, segundo levantamento da consultoria Elos Ayta. Na sequência, os fundos BTG Pactual Logística (BTLG11) e Patria Log (HGLG11), que têm patrimônio de cerca de R$ 7,6 bilhões cada.
“Não vamos acordar no dia seguinte com R$ 10 bilhões no fundo. Será uma jornada sustentável e a longo prazo, até mesmo porque temos um perfil mais conservador. Para alcançar esse patamar, dependemos muito da janela de mercado”, diz André Abreu Pereira, sócio-fundador da Tellus Investimentos, ao NeoFeed. “E, como primeiro passo, estamos fazendo uma mudança considerável no portfólio do fundo.”
Os cotistas votam sobre a venda de três galpões – One Park, Contagem e Guarulhos II – por R$ 526,7 milhões, além da cessão de direitos em processos contra os Correios. A operação como um todo pode chegar a R$ 546,7 milhões. Se aprovada, a venda deve ser concluída até 15 de dezembro, e a aquisição dos novos ativos está prevista para até 18 de dezembro, conforme o cronograma apresentado pelo fundo.
Os três imóveis colocados à venda somam cerca de 161 mil metros quadrados e são mais antigos. O One Park, por exemplo, foi construído em 1978 e ainda mantém características industriais. Além disso, o galpão tem a Braskem como uma das locatárias principais, o que levantou preocupações entre os cotistas já que a empresa está em processo de recuperação extrajudicial.
“Embora a empresa esteja adimplente, ela está passando por dificuldades e isso machuca a cota do TRBL. Queremos diminuir o risco de crédito e trazer mais conforto e segurança para os investidores”, afirma Anita Scal, sócia e diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo.
No lugar dos ativos vendidos, o fundo pretende comprar dois galpões logísticos padrão AAA em novas praças e em um raio de até 30 quilômetros de capitais – não necessariamente no Sudeste. As regiões Sul e Nordeste estão no radar, segundo os gestores.
Rio Bravo e Tellus não abrem quais os ativos em vista, mas informam que aquisição está em fase final de diligência e deve consumir cerca de R$ 457 milhões, com cap rate médio de entrada de 8,5%.
A ideia é elevar a qualidade dos imóveis, alongar os contratos e aumentar a exposição a inquilinos de e-commerce, que são os grandes propulsores da absorção de metros quadrados logísticos. A meta é que a participação do segmento de e-commerce na receita do fundo passaria de 33% para 69% com as novas aquisições, enquanto a parcela de imóveis AAA subiria de 40% para 70%.
O TRBL tem ainda um peso histórico para as duas gestoras. Foi criado em 2011 pela Tellus como seu primeiro fundo imobiliário. A Rio Bravo entrou posteriormente, em 2017, e na sequência as duas casas alteraram o regulamento para transformar o veículo, até então monoativo, em um fundo multiativo; a partir de 2018, começaram as aquisições de novos imóveis. Hoje, o TRBL é o único fundo logístico listado da Rio Bravo e, segundo as gestoras, é o principal veículo das duas casas no segmento.
A mudança ocorre em um mercado que continua apresentando demanda elevada por galpões. Em São Paulo, os gestores da Tellus e Rio Bravo observam aluguéis acima de R$ 50 por metro quadrado em alguns dos principais centros e vacância inferior a 2% em Guarulhos – um dos principais polos logísticos ao redor da capital.
Dados de mercado mostram cenário semelhante: no segundo trimestre de 2026, a vacância na região recuou de 6,4% para 5% segundo a consultoria Newmark, menor patamar da série histórica. Já o preço médio chegou ao recorde de R$ 33,93 por mês por metro quadrado, alta de 12% em 12 meses.
O novo regulamento do TRBL também irá ampliar o campo de atuação do fundo para desenvolvimento imobiliário e eliminar restrições regionais, permitindo que a estratégia avance para outras regiões do país. Os gestores dizem olhar especialmente para o Sul e partes do Nordeste.
O desenvolvimento, porém, é uma etapa futura. “Queremos deixar nosso regulamento mais abrangente e moderno, para podermos fazer desenvolvimento no futuro caso tenhamos boas oportunidades. Mas, por enquanto, os ativos que vamos comprar já estão prontos”, afirma Pereira.
