O mercado de terras desacelerou em 2026. Apenas um negócio de grande porte foi anunciado até o final de setembro: a venda das terras da Radar para a SLC Agrícola e para Bom Futuro. Os dois negócios, fechados separadamente, foram avaliados em R$ 1,85 bilhão.
A lentidão do mercado destoa do ritmo frenético de 2025. Nos 12 meses do ano passado, pelo menos R$ 9,6 bilhões foram movimentados em 19 transações, segundo levantamento realizado por The AgriBiz. A maior parte delas estava ligada à produção de grãos, mas outros negócios foram registrados nos segmentos de celulose e pecuária.
“2026 não é um ano parado, mas o mercado está muito mais seletivo”, resume Daniel Meireles, sócio-diretor da consultoria Acres, especializada no mercado de terras. Segundo ele, os negócios estão mais concentrados e ainda mais dependentes de uma estrutura financeira robusta.
Além da operação bilionária envolvendo Radar, SLC e Bom Futuro, houve também algumas operações de médio porte em 2026, como a compra da fazenda Rincão Alegre, em Gaúcha do Norte (MT), pela AGBI por R$ 90 milhões.
Mais recentemente, no final de setembro, a BrasilAgro vendeu 2,5 mil hectares da Fazenda Rio do Meio, em Correntina (BA), por R$ 79 milhões. A transação, aliás, foi a única anunciada pela BrasilAgro em todo o ano — o jejum por um período tão longo era inédito na história da companhia, dedicada à compra e venda de propriedades rurais.
Já as operações de sale and leaseback têm movimentado mais o mercado, num esforço de fundos para dar liquidez aos produtores, mas os tíquetes são menores. Nesse tipo de transação, o proprietário vende a fazenda a um investidor, mas também fecha um contrato de arrendamento para continuar operando a área.
Houve ainda movimentos frustrados, como a aquisição da Fazenda Conforto pela JBJ Agropecuária, um negócio da ordem de R$ 1 bilhão, como reportaram os colegas do Agfeed.
Outra notícia desanimadora para o mercado foi a decisão da Al Dhara, empresa agrícola controlada pelo fundo soberano da Arábia Saudita, desistir da compra de terras no Brasil, como informou The AgriBiz.
A motivação
As operações concluídas têm em comum a principal motivação: de um lado, a necessidade de renegociar dívidas ou fazer caixa e, do outro, a oportunidade de comprar ativos com desconto.
A busca por caixa, aliás, foi o grande motivador do único negócio bilionário de 2026 — pelo menos até aqui. Como a Radar, empresa voltada ao desenvolvimento de terras do grupo Cosan, precisava se desfazer de ativos para capitalizar o acionista controlador, alguns ativos foram oferecidos aos arrendatários, que conseguiram fechar a operação por um valor abaixo do mercado.
“Em 2026, a liquidez é menor, mas as grandes operações não desapareceram completamente”, disse Meireles, da Acres. Em momentos de liquidez mais baixa, os compradores buscam reduzir o número de incertezas, o que, no mercado de terras, se traduz em áreas já consolidadas.
A Acres, inclusive, está trabalhando em duas grandes operações de venda de terras. Uma delas, em fase de road show, é a venda de 20 mil hectares em Rondônia. Trata-se de uma operação produtiva consolidada, com uma rentabilidade anual estimada em 6% sobre o capital investido.
“Isso é superior à média, por exemplo, de cana-de-açúcar em São Paulo e de florestas no Mato Grosso do Sul”, diz Meireles. Segundo ele, a expectativa de retorno dos compradores de áreas de cana em São Paulo fica entre 3% e 5% ao ano.
A Acres também está em fase de negociação para a venda de 12 mil hectares no Maranhão e 10 mil hectares no Mato Grosso do Sul.
Agora vai?
Na visão de Meireles, o ambiente de crédito restrito, taxas de juros elevadas e de incertezas, tanto em relação ao resultado da eleição como aos efeitos do El Niño, tem postergado as decisões de compra.
“Pode ser que tenha algo represado aí para ser decidido pós-outubro”, disse Meireles. Segundo ele, o perfil da política monetária e fiscal do futuro governo pode afetar a equação de custos de determinado projeto e, como consequência, a decisão de investimento.
“O ponto não é prever o preço da terra a partir de um candidato, mas acompanhar como o resultado afeta risco fiscal, inflação, juros longos, câmbio, crédito e confiança para assumir compromissos de longo prazo”, explicou.
Embora a recente melhora no preço das commodities tenha contribuído para melhorar o clima no campo, preços mais altos não são suficientes para garantir a retomada do mercado, avalia o especialista. As margens precisam aumentar.
“Tem muita gente olhando compras com deságio para ganho imobiliário, mas, no final do dia, a turma não está torrando a terra. Não é todo dia que aparece terra pela metade do preço. O produtor não torra a terra. A ideia é pagar as dívidas com a produção, e não com o patrimônio”, afirmou.
Com a perspectiva de melhora nos preços das commodities e no cenário macroeconômico, a tendência é que essas oportunidades se tornem ainda mais escassas. “Quem conseguiu passar por esse ciclo de baixa tem a visão de que ele possivelmente está no fim. E esse é o grande desafio: saber quando vai ter essa virada de mercado.”
