A combinação entre áreas de mata nativa, paisagens formadas pelos vales e uma infraestrutura urbana consolidada tem contribuído para o interesse do mercado imobiliário pela zona leste de Marília. A região reúne características cada vez mais valorizadas por compradores que buscam conciliar a proximidade com a natureza e a facilidade de acesso a serviços, comércio e lazer.
Quem percorre a avenida Brigadeiro Eduardo Gomes encontra uma região urbanizada, com supermercados, restaurantes, academias, espaços de lazer e o aeroporto estadual. Ao mesmo tempo, parte dessa ocupação urbana está cercada por uma paisagem natural marcada por vales, paredões rochosos e fragmentos de Mata Atlântica.
Essa configuração geográfica é uma das particularidades da zona leste. A região ocupa parte de um platô delimitado pelos chamados itambés, formações características do relevo de Marília, que se estendem em direção à área rural da Serra da Cincinatina e ao distrito de Dirceu.
Uma estimativa apresentada no material que embasa a reportagem aponta aproximadamente 400 hectares de floresta nativa no entorno da zona leste, incluindo áreas próximas aos vales dos córregos Cascata e Palmital. O número, ainda sem confirmação por levantamento cartográfico oficial, equivale a cerca de 20 vezes os aproximadamente 20 hectares atribuídos ao Bosque Municipal Rangel Pietraroia.
A presença dessas áreas naturais, associada à infraestrutura existente, ajuda a explicar o interesse residencial pela região. Ao mesmo tempo, o relevo e as restrições ambientais limitam as possibilidades de expansão urbana em determinadas localidades.
Outro atrativo é a oferta de espaços de convivência e entretenimento. Além do Bosque Municipal, a zona leste reúne estabelecimentos gastronômicos e estruturas esportivas, como o Yara Park, que oferece quadras de tênis e beach tennis, entre outras atividades.
Proximidade com a natureza influencia escolha dos imóveis
O interesse por moradias próximas a áreas verdes acompanha uma mudança no comportamento dos consumidores brasileiros, que passaram a considerar aspectos relacionados ao bem-estar, à sustentabilidade e à qualidade de vida na escolha de um imóvel.
Um levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, realizado em 2021, mostrou que 57% dos entrevistados buscavam imóveis com ambientes arejados e integrados à natureza. Outros 56% afirmaram estar dispostos a pagar mais por propriedades que oferecessem tecnologias sustentáveis.
A pesquisa ouviu aproximadamente 14 mil brasileiros e apontou que a preocupação com o meio ambiente já influenciava as preferências de compra no setor.
Além da qualidade de vida, a presença de vegetação e a proximidade com parques podem representar um diferencial financeiro.
Avaliações e levantamentos do mercado imobiliário apontam diferenças de preço entre 10% e 20% em determinadas localidades, quando comparados imóveis próximos a áreas verdes com propriedades semelhantes situadas em outras regiões.
Em São Paulo, por exemplo, uma reportagem divulgada pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) apresentou estimativas de preços até 10% superiores em empreendimentos de bairros mais arborizados. Já um levantamento citado pela incorporadora Tecnisa apontou valorização de 20% em imóveis próximos aos parques Ibirapuera e Villa-Lobos, em relação a áreas vizinhas.
Os percentuais refletem experiências específicas de mercado e não representam uma taxa de valorização comprovada para a zona leste de Marília.
A preferência por áreas verdes também aparece em dados atribuídos ao FipeZAP+. Conforme publicação da Tecnisa que cita um levantamento de 2023, imóveis nas proximidades do Parque Jardim das Perdizes, na capital paulista, despertavam o interesse de 29% dos potenciais compradores considerados na pesquisa.
Embora os resultados não possam ser aplicados diretamente a Marília, os números ajudam a demonstrar a importância que a paisagem natural pode assumir na decisão de compra.
Oferta limitada de terrenos também influencia o mercado
Outro fator relacionado à presença de áreas naturais é a disponibilidade de terrenos.
Em regiões próximas a áreas de preservação permanente (APPs), as restrições estabelecidas pela legislação ambiental podem limitar a ocupação de determinadas faixas de terreno. A possibilidade de novos empreendimentos depende, portanto, não apenas da demanda, mas também das características geográficas e das regras de uso do solo.
No mercado imobiliário, a oferta restrita de terrenos em localizações procuradas pode influenciar os preços, especialmente quando existe infraestrutura urbana consolidada.
Na zona leste de Marília, a presença dos itambés e dos vales naturais cria uma configuração particular, em que áreas urbanizadas convivem com trechos de vegetação preservada.
Essa combinação também está relacionada às condições ambientais da região. A vegetação pode contribuir para o conforto térmico, a biodiversidade e a qualidade ambiental, além de oferecer oportunidades de lazer e atividades ao ar livre.
A presença dos córregos Cascata e Palmital integra esse cenário, reforçando a relação entre a ocupação urbana e os elementos naturais do entorno.
Condomínios acompanham crescimento da zona leste
O mercado imobiliário de Marília passou a explorar essas características ao longo das últimas décadas, com a implantação de empreendimentos residenciais voltados principalmente aos segmentos de médio e alto padrão.
O Garden Park está entre os condomínios tradicionais da região, que posteriormente recebeu novos loteamentos e projetos habitacionais.
Entre os empreendimentos mencionados nesse processo de expansão estão Villa Flora, Costa do Ipê, Jardins do Ipê, Portal da Serra, Terras da Fazenda, Amarílis e Vila Romana, além de projetos residenciais implantados no entorno das antigas chácaras Santa Gertrudes.
Mais recentemente, o Jardim Ecopark passou a integrar esse cenário. O bairro planejado foi implantado nas proximidades do Bosque Municipal, entre a avenida Brigadeiro Eduardo Gomes e a rua Santa Helena, com uma proposta de urbanização que aproveita a localização próxima à área verde.
A ampliação das opções residenciais acompanha a procura por empreendimentos que ofereçam estruturas próprias de lazer, convivência e segurança, além do acesso aos serviços já disponíveis na região.
Diferentemente de áreas da cidade com maior possibilidade de expansão territorial, parte da zona leste apresenta limitações impostas pelo relevo e pela presença de áreas ambientalmente protegidas.
Esse cenário torna a disponibilidade de terrenos um dos fatores relevantes para o desenvolvimento imobiliário local, embora a valorização de cada empreendimento dependa também de aspectos como localização, infraestrutura, padrão construtivo e demanda.
Outras cidades também associam natureza e mercado imobiliário
A presença de paisagens naturais como diferencial residencial não é exclusividade de Marília. Em diferentes regiões do Brasil, empreendimentos imobiliários foram implantados em áreas próximas a montanhas, encostas, parques e fragmentos de vegetação nativa.
Na região metropolitana de Belo Horizonte, em Minas Gerais, áreas residenciais de Nova Lima e do entorno da Serra do Curral convivem com uma paisagem marcada por montanhas e vegetação preservada.
No Rio de Janeiro, o bairro do Joá apresenta características semelhantes em relação ao relevo. Localizado entre encostas e o litoral, reúne residências construídas em terrenos acidentados, cercados por elementos naturais da paisagem carioca.
Em Manaus, no Amazonas, regiões como Tarumã e Ponta Negra também possuem empreendimentos residenciais próximos a áreas de floresta e cursos d’água.
Já em Florianópolis, Santa Catarina, as encostas de Cacupé abrigam imóveis e condomínios que aproveitam a paisagem natural e a topografia da região.
Apesar das diferenças geográficas, urbanísticas e econômicas entre essas localidades, os exemplos mostram como a proximidade com a natureza pode integrar o perfil de determinados mercados residenciais.
Em Marília, a zona leste apresenta essa relação em uma escala própria. A infraestrutura de comércio e serviços, a presença de condomínios e a paisagem formada pelos itambés e pela mata nativa compõem um conjunto de características que ajuda a explicar o interesse imobiliário pela região.
A continuidade desse desenvolvimento, entretanto, depende do equilíbrio entre a ocupação urbana, a oferta de terrenos e a preservação dos espaços naturais que constituem parte de seus principais diferenciais.
