Depois de estreitar no último boom das commodities, a diferença entre o valor das terras no Brasil e nos Estados Unidos voltou a aumentar. Entre 2024 e 2025, o preço das fazendas em Mato Grosso caiu, em dólares, descolando dos preços praticados em Iowa, uma das regiões mais valorizadas do Corn Belt americano, segundo estudo realizado pela S&P Global em parceria com a Universidade Purdue.
Explicada por fatores como queda nas margens, alta alavancagem dos produtores e a própria taxa de câmbio, a recente desvalorização das terras no Brasil deve continuar contribuindo para a competitividade do País no mercado internacional. Para investidores, ela abre oportunidades de retorno em um novo ciclo de valorização quando a maré virar.
Nos últimos 20 anos, os valores das terras agrícolas apresentaram forte correlação nos dois estados, líderes na produção de soja e de milho em seus respectivos países. Em Mato Grosso, porém, a trajetória foi mais volátil. Os valores dobraram entre 2010 e 2014 e voltaram a subir mais de 100% entre 2020 e 2022, quando atingiram o pico em dólares e se aproximaram dos preços de Iowa.
A valorização das terras acompanhou a melhora na rentabilidade dos produtores brasileiros — que atingiu níveis recorde no mesmo intervalo, impulsionada pela forte demanda internacional, baixos estoques globais, a invasão da Ucrânia pela Rússia e a desvalorização do real.
“O Brasil conseguiu surfar bem essa onda. Vimos o preço dos grãos subir antes dos custos de produção, levando as margens a níveis muito elevados entre 2021 e 2023”, disse Gabriel Faleiros, sócio da S&P Global e um dos autores do estudo, ao The AgriBiz.
Ao mesmo tempo, a taxa de juros estava historicamente baixa, em torno de 5% em 2021, estimulando investimentos no campo. “Vimos o produtor se alavancando bastante, e o mercado de terras ficou muito aquecido.”
A consequência foi uma “expansão brutal da área de soja”, disse Faleiros. Em três safras, o Brasil ganhou 7 milhões de hectares de soja.
A partir de 2023, o cenário mudou: o preço das commodities e o dólar caíram, reduzindo a receita depois de um plantio realizado a custos bem mais altos. A taxa de juros, por sua vez, voltou a subir e manteve-se em patamar elevado até hoje. Em um cenário de margens menores, o produtor ficou muito alavancado, resultando numa enxurrada de recuperações judiciais.
“A liquidez do mercado de terras caiu muito, e houve muita devolução de áreas de arrendamento. É quando o preço de terra no Brasil começa a descolar de Iowa”, explica Faleiros.
Já no principal estado agrícola dos EUA, os valores das terras agrícolas permaneceram relativamente estáveis em 2024 e 2025, mesmo com a queda das commodities. O comportamento dos preços é atribuído principalmente à disponibilidade limitada de novas áreas e forte demanda para investimentos.
“O mercado de terras agrícolas continua sustentado pela solidez dos balanços patrimoniais das propriedades rurais — 84% das terras agrícolas não possuem dívidas — e por rendimentos agrícolas que permanecem acima das médias de longo prazo”, diz o estudo sobre as condições em Iowa.
Competitividade garantida
Para Joana Colussi, professora e pesquisadora da Universidade Purdue, de Indiana (EUA), o menor preço da terra no Brasil deve continuar beneficiando a competitividade do País no mercado global de soja. “A terra é o que dá a vantagem comparativa ao Brasil”, afirmou ao The AgriBiz.
Em Iowa, o custo da terra responde por mais da metade do custo total de produção de soja, segundo outro estudo da Universidade Purdue realizado por Colussi. No Brasil, onde cerca de 60% dos custos são diretos, as despesas com terra representam 15% do total.
O efeito do preço da terra sobre a competitividade da soja também depende do regime de posse, segundo o estudo da S&P e da universidade norte-americana. Como a maior parte das áreas de cultivo no Brasil (cerca de 85% da área agrícola total) é explorada pelos próprios proprietários, os produtores estão menos expostos a aumentos nos valores de arrendamento em comparação com os produtores no Meio Oeste dos Estados Unidos, onde o arrendamento é mais comum. Lá, cerca de 75% das propriedades são arrendadas.
“Quando o valor do arrendamento é desconsiderado do custo de produção, faz uma diferença enorme [na análise de competitividade]”, afirma Colussi.
Tendência para 2027
O estudo, publicado em setembro, diz que “há sinais de melhora nas perspectivas para os valores das terras agrícolas no Brasil” devido, principalmente, à recente recuperação nos preços globais da soja e do milho.
Um outro fundamento que pode contribuir para elevar o preço da terra é o comportamento do dólar, que sofreu uma forte valorização após a reeleição de Luiz Inácio Lula da Silva. Historicamente, existe uma correlação positiva entre o dólar e o valor das terras. “Quanto mais alto o câmbio, mais alto é o preço de terra”, disse Faleiros.
“Cada elemento tem impactos distintos no preço de terra, que é composto por todos esses fatores. Mas se no próximo ano tivermos o câmbio persistentemente num nível mais alto, e talvez o preço de soja também mais alto, isso pode significar um aumento no preço de terra”, afirmou. A taxa de juros elevada, no entanto, pode limitar esse movimento, ao tornar os financiamentos mais caros e diminuir a liquidez do mercado, ponderou.
