Bloomberg Línea — O mercado de condomínios logísticos em São Paulo, maior polo do país, registra um contexto de escassez severa, o que pode redefinir o horizonte para o setor neste ano.
Segundo dados da CBRE, 58% do estoque previsto em desenvolvimento para entrega em 2026 já está pré-locado, refletindo a intensidade da demanda.
“A escassez já é uma realidade. Claramente faltam opções”, disse o diretor de industrial & logística da CBRE Brasil, Rodrigo Couto, em entrevista à Bloomberg Línea.
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O volume de construções sob medida (nicho conhecido como BTS, na sigla em inglês) também aumentou consideravelmente, relata o executivo.
No primeiro trimestre, a absorção bruta de galpões logísticos no mercado brasileiro somou 1,1 milhão de metros quadrados, alta de 83% em relação ao mesmo período de 2025. Já a absorção líquida cresceu 358% na mesma base, para 562 mil m².
“A alta de preços e da demanda motiva novas incorporações. Mas o único aspecto que limita um crescimento mais forte é o custo do capital”, diz Couto.
Ele relata que o financiamento está mais caro e restrito, embora haja a expectativa no mercado de um primeiro movimento de redução da taxa de juros, o que deve acelerar a produção de galpões.
O executivo acrescenta, no entanto, que todos os estados têm perspectivas de crescimento, apesar do fator limitante do custo de capital.
Principais polos
Do ponto de vista de ocupação, o mercado apresenta sinais de forte pressão da demanda em relação à oferta. A taxa de vacância no eixo de São Paulo ficou em aproximadamente 7% no trimestre, aponta a CBRE, indicando redução dos espaços ociosos e maior absorção do estoque disponível.
Municípios como Barueri, próximo a São Paulo, operam com apenas 2% de disponibilidade. Já em Minas Gerais, a vacância está em torno de 5,8% e, no Rio de Janeiro, próximo de 12%.
O eixo de São Paulo segue como o principal motor do crescimento do setor. No primeiro trimestre, foram entregues aproximadamente 269 mil m² de novos estoques em um raio de até 120 quilômetros da capital, mantendo o ritmo de expansão observado ao longo do último ano.
O destaque ficou para a concentração geográfica da oferta e da demanda: cerca de 96% das novas entregas ocorreram no raio de até 30 quilômetros da cidade de São Paulo, que por sua vez concentrou 62% de toda a absorção bruta no período.
Cajamar, Guarulhos, Barueri e Jundiaí seguem como os principais polos logísticos do país. Os dois últimos reforçam sua relevância como alternativas estruturadas, aponta a CBRE, e regiões como Araçariguama, Atibaia e Campinas ganham espaço como mercados complementares.
Os valores de locação refletem a concentração geográfica. Áreas mais próximas à capital paulista têm patamares mais elevados, com preços que podem chegar a R$ 50 por m².
Já regiões intermediárias, como Cajamar e Barueri, apresentam faixas entre R$ 26 e R$ 42 por m², enquanto localidades um pouco mais distantes como Campinas, Sorocaba e a região do Vale do Paraíba operam entre R$ 22 e R$ 27por m².
Os preços dos aluguéis estão subindo consistentemente há cerca de três anos, com aumento médio real de 5% a 10% ao ano, aponta a CBRE. O desequilíbrio entre novo estoque e aumento da demanda tem reduzido a taxa de vacância de 1% a 2% ao ano, colocando ainda mais pressão no acréscimo de preços. A expectativa para 2026 é de alta leve nos preços gerais.
O e-commerce continua sendo um dos principais vetores de absorção dos estoques de galpões logísticos, segundo a consultoria, impulsionando a busca por ativos mais bem localizados e preparados para operações mais complexas.
Couto cita como exemplo de forte demanda o que ocorreu em Guarulhos, onde uma única empresa de e-commerce ocupou 400 mil m² de uma só vez, zerando o estoque na região.
O especialista acrescenta que as empresas que tiverem que adiar a decisão de investir em um centro de distribuição podem ter que esperar um a dois anos para ocupar novos estoques ou mesmo mudar de região.
Operadores logísticos, e-commerce e indústria responderam por cerca de 70% da absorção bruta no primeiro trimestre, o que consolida estes setores na liderança da demanda por galpões e condomínios.
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