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O BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário (BTLG11) anunciou a aquisição de três galpões de alto padrão por R$ 918,5 milhões, após levantar R$ 1,8 bilhão em sua maior captação.
Os galpões, locados para Amazon e Mercado Livre, incluem um ativo em operação em São Bernardo do Campo (SP) e dois em desenvolvimento em Jacareí (SP) e São José dos Pinhais (PR).
O setor de galpões logísticos no Brasil está em expansão, com alta demanda de e-commerce, e a vacância em São Paulo atingindo mínimas históricas.
* Resumo gerado por inteligência artificial e revisado pelos jornalistas do NeoFeed
Depois de realizar a maior captação da história de um fundo de tijolo, levantando R$ 1,8 bilhão, o BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário (BTLG11) fechou uma de suas maiores aquisições.
O fundo anunciou na quinta-feira à noite, 3 de setembro, que celebrou um memorando de entendimentos (MoU) não vinculante para a aquisição de três galpões de alto padrão, locados para Amazon e Mercado Livre, do portfólio logístico da Capitânia Investimentos, por R$ 918,5 milhões.
O acordo prevê o repasse de um galpão ocupado pelo Mercado Livre em São Bernardo do Campo (SP), que está em operação, e outros dois em desenvolvimento via built-to-suit, com previsão de conclusão em até seis meses do fechamento da transação – um em Jacareí (SP), que será ocupado pelo Mercado Livre e outro São José dos Pinhais (PR), que ficará com a Amazon.
Em conjunto, os três ativos totalizam aproximadamente 182,5 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) própria.
A operação prevê o pagamento de 70% do valor à vista e os 30% restantes corrigidos pela variação do IPCA mais 6,0% ao ano, a serem pagos em até 12 meses contados da data de entrega dos ativos em desenvolvimento e da data de fechamento da transação, no caso do ativo já concluído.
Segundo o BTLG11, a aquisição apresenta um cap rate de aproximadamente 9,0% e yield médio estimado de aproximadamente 12,6% durante os próximos 24 meses. O BTG Pactual conta com R$ 44,2 bilhões na área de fundos imobiliários (FIIs)
A aquisição ocorre num momento em que o setor de galpões logísticos no Brasil está em franca expansão e enfrenta uma conjuntura marcada por forte demanda, especialmente das principais plataformas de e-commerce.
Grandes players como Mercado Livre, Amazon e Shopee sendo locatários de aproximadamente 38% dos galpões do País, com foco em São Paulo, onde a vacância está nas mínimas históricas – em abril, a vacância caiu para 6,4%.
Diante deste cenário, o BTLG11 foi ao mercado e conseguiu captar o valor recorde em sua 16ª emissão de cotas, de olho em aumentar o tamanho do fundo, que na ocasião contava com um total de 1,4 milhão de metros quadrados de ABL.
Em agosto, o fundo anunciou a compra de um galpão na região de Guarulhos, por R$ 375 milhões. O ativo fica em um raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo, que vem concentrando o desenvolvimento de galpões nos últimos anos por maximizar a eficiência das entregas rápidas (last mile), reduzir custos logísticos e oferecer respostas mais ágeis às demandas de consumidores na capital e região metropolitana.
Pelo lado da Capitânia, a venda conclui o segundo ciclo completo de desinvestimento do CPLG11, que abrigava os ativos. Segundo a gestora, que conta com R$ 12,3 bilhões em ativos na parte de FIIs, a decisão de vender neste momento decorre da relação entre preço e custo de capital.
“Diante das obrigações de investimento dos dois ativos ainda em desenvolvimento, a gestão avaliou alternativas de estrutura de capital, entre elas uma potencial alavancagem”, diz trecho do comunicado divulgado pela Capitânia.
Em menos de três anos de atividade, o fundo terá alienado sete ativos, somando R$ 1,7 bilhão em desinvestimentos e R$ 223,1 milhões em ganho de capital, sobre um patrimônio líquido atual da ordem de R$ 600 milhões.
